Thuê nguyên tòa nhà rồi đầu tư nội thất để cho thuê lại từng phòng là mô hình quen thuộc ở Hà Nội. Điểm mấu chốt nằm ở việc quy đổi giá thuê ra từng phòng và biết mức giá cho thuê lại tối thiểu để không lỗ.
Bước 1: Quy đổi giá thuê ra mỗi phòng
Lấy tổng giá thuê tòa nhà chia cho số phòng có thể cho thuê (không tính tầng chủ nhà giữ lại). Ví dụ: tòa nhà giá thuê 84 triệu/tháng, 20 phòng, tức khoảng 4,2 triệu/phòng.
Bước 2: Cộng chi phí vận hành
Cộng thêm điện nước, internet, vệ sinh, người trực, bảo trì thang máy và PCCC. Giả sử khoản này là 20 triệu/tháng. Tổng chi phí cố định là 84 + 20 = 104 triệu/tháng.
Bước 3: Tính điểm hòa vốn theo tỉ lệ lấp đầy
- Lấp đầy 100% (20 phòng): mỗi phòng cần thu khoảng 5,2 triệu.
- Lấp đầy 85% (17 phòng): mỗi phòng cần thu khoảng 6,1 triệu.
- Lấp đầy 70% (14 phòng): mỗi phòng cần thu khoảng 7,4 triệu.
Nếu giá cho thuê lại trong khu vực chỉ khoảng 5 triệu/phòng, mô hình này sẽ khó cân đối ở mức lấp đầy dưới 100%. Cần khảo sát giá cạnh tranh trước khi ký hợp đồng.
Chi phí đầu tư ban đầu
- Nội thất, điều hòa, nóng lạnh, tủ bếp, máy giặt.
- Cải tạo, ngăn phòng, cấy thêm vệ sinh (cần chủ nhà đồng ý bằng văn bản).
- Chi phí marketing và lấp phòng giai đoạn đầu.
Điều khoản nên thương lượng với chủ nhà
- Thời hạn dài (3–5 năm) để kịp thu hồi chi phí đầu tư.
- Giai đoạn miễn hoặc giảm tiền thuê để setup.
- Mức tăng giá theo năm, tiền cọc và chu kỳ thanh toán.
- Quyền cải tạo và quyền cho thuê lại từng phòng.
Các tòa nhà đang chào thuê nguyên căn có tại trang tòa nhà cho thuê. Nếu muốn nhận lại một cơ sở đã chạy sẵn thay vì dựng mới, xem sang nhượng.
Các con số trong bài là ví dụ minh họa để hiểu cách tính, không phải dự báo hay lời hứa về mức thu. Nội dung mang tính tham khảo, không phải tư vấn tài chính cá nhân.
Muốn tính dòng tiền cho một tin cụ thể hoặc xem nhà cùng 3K House? Gọi hoặc nhắn Zalo 0914 322 263. Xem thêm: BDS dòng tiền · đầu tư bất động sản · tòa nhà cho thuê · sang nhượng.
